Садржај
- фазе
- Део 1 Укључите се у развој некретнина
- Део 2 Финансирање ваших пројеката
- Део 3 Успостављање портфеља некретнина
Развој некретнина може бити тешка активност за почетника, али није ван вашег досега све док покажете стрпљење, амбицију и нарочито домишљатост. У вашем првом искуству најважнији задатак је одредити која својства у вашем подручју имају највећи комерцијални потенцијал. Тада морате осигурати финансирање и стећи имовину када она нуди повољне трошкове који вам омогућавају да умањите финансијске ризике. Након што сте га прилагодили својој визији, одлучите да ли је најбоље да га изнајмите или продате како бисте га додали на листу за остваривање профита.
фазе
Део 1 Укључите се у развој некретнина
- Направите детаљан пословни план. Након што сте се одлучили окушати срећу у развоју некретнина, прво што треба учинити је да укратко опишете како ћете конкретизовати своју идеју. Узми лист и оловку и опиши свој посао тачно онако како га замишљаш и објасни како се то може користити у вашој заједници. Затим направите листу ресурса који су вам доступни, као што су почетна средства и контакти са власницима у том подручју.
- Важна питања која требате узети у обзир укључују капитал који вам стоји на располагању, могућност самосталног управљања више некретнина и ваше шансе за успех с обзиром на тренутно стање на тржишту некретнина.
- Да ли ће развој некретнина бити ваш рад са пуним радним временом или хонорарна активност да би диверзификовали своје приходе?
-
Будите конкретни у погледу својих циљева. Да би развој некретнина био уносан посао, неопходно је имати на уму јаснији циљ: „Уложите у некретнину како бисте зарадили пуно новца. Бољи начин да наставимо је да започнемо са скромним, али прецизним планом попут овог: „Желим да купим стару зграду Саинт-Лоуис-а и претворим је у прихватљиво становање за студенте. Успостављањем основне стратегије имат ћете опипљивију визију шта је потребно учинити да бисте је остварили.- Уверите се да су ваши циљеви реални када започнете и направите портфељ (и вашу репутацију) са по једном некретнином. Постављање високих циљева могло би бити скупа грешка.
- Најједноставнији начин да уђете на тржиште је купити кућу, обновити је и продати. Одатле можете размотрити веће и скупље некретнине.
-
Размислите о потребама за некретнинама у вашем подручју. Можда приградске куће изван перспективног индустријског центра готово да и не постоје или у граду недостаје савремених ресторана. Где год да се осети потражња, постоји могућност за профитабилни развој некретнина. Генерално, најуспешнији пројекти су они који задовољавају потребе становника.- Увек размислите о популацији која живи у подручју у којем развијате пројекат. Важно је развити свој пројекат некретнина узимајући у обзир потенцијалног купца или закупца.
- Ако, на пример, живите у области у којој живе многи старији људи, можда ће имати пуно више смисла градити лако доступне једнокатне куће или станове, а не вишеспратне луксузне зграде, чак и ако они су модни.
Део 2 Финансирање ваших пројеката
-
Пријавите се за кредит за програмере. Након што сте успоставили изведив план за свој први пројекат некретнина, идите у банку и прегледајте свој програм код једног од стручњака тима за развој некретнина. То ће вам вероватно пружити тачну процену свих трошкова повезаних са куповином, као и износ финансијске помоћи који можете добити. У многим случајевима банка ће гарантовати до 70 до 80 процената примарних трошкова куповине, али можда неће покрити случајне трошкове, као што су трошкови изградње и лиценцирања.- Као и било која друга врста зајма, можда ћете морати показати доказ о свом кредиту или пружити обезбеђење да бисте га сматрали озбиљним инвеститором. Неке институције могу од вас чак захтевати да уложите око 15-20% укупних очекиваних трошкова пројекта.
- Куповина и обнова стамбених и пословних објеката захтева пуно новца. Ако немате значајну уштеду у резерви, вероватно ћете се морати у одређеној мери ослонити на спољно финансирање.
- Добро размислите о свом приједлогу и сазнајте да ли заиста има потенцијала. Банка може одлучити да одбије вашу пријаву за финансирање ако верује да преузимате веома висок ризик.
-
Успоставите здраве финансијске лимите. Пронађите већи износ који вредите за одређену некретнину и држите се тог износа. На тај начин ћете спречити да вас убеде у прихватање споразума који ће на крају изгубити новац. Прављење буџета и одговорна улагања један су од важних корака за постизање дугорочних резултата.- Износ који бисте требали бити спремни платити овисит ће о различитим факторима као што су економија, географски положај и процијењена вриједност завршеног пројекта. Стога се разликује од једног до другог пројекта.
- Посао на развоју некретнина је врло сличан коцкању: боље је зарадити мало, али често се много кладити да бисте изгубили све.
-
Одлучите да ли ћете некретнину купити или продати или изнајмити. Куповина стана за изнајмљивање релативно је ниско ризична опција за остваривање профита када покренете ову активност, јер вам даје могућност да поврате своју инвестицију за накнаду за закуп. Са друге стране, куповина места за продају омогућава вам да га обнављате и започнете на другом пројекту без бриге о томе како би развој тржишта могао утицати на бруто вредност имовине. Прегледајте поново свој почетни пословни план и ресурсе које имате на располагању како бисте одредили опцију која може довести до веће профитабилности.- Већина нових произвођача некретнина радије купује некретнине за изнајмљивање. На тај начин имају стални ток прихода на који могу да рачунају и који се заузврат могу користити за друге пројекте.
- Ако више волите овај приступ, покушајте да зарадите до 10% свог почетног улагања кроз најамнине сваке године. Када купујете некретнине за препродају, боље је тражити најмање 30% укупног износа куповине да бисте оправдали трошкове. На пример, 150.000 евра годишњег прихода од закупа довољно је за одржавање имовине у вредности од 1,5 милиона евра. За један пројекат са улагањем од четири милиона евра, направићете добру понуду ако некретнину продате за најмање 1,2 милиона евра више.
-
Знајте ризике куповине некретнине. Нема гаранције да ће роба коју купите зарадити новац, чак и ако се налази тачно усред региона који економски процвата. Као и у сваком пословном подухвату, увек постоји елемент шансе. Ако нисте сигурни да можете реално живети без прихода од новог имања, било би паметније пронаћи сигурнију опцију.- Безброј других небитних фактора може спречити имовину да ствара профит онако како сте очекивали. Они укључују непредвиђене структурне проблеме и еволуцију економске конуса. Ове факторе је често тешко или немогуће предвидети.
Део 3 Успостављање портфеља некретнина
-
Циљајте својства у обећавајућим областима. Добро правило је препознати подручја која тек почињу показивати знакове раста или која су у посљедње вријеме повећавала своју популарност. На тај начин можете да купите некретнину по ниској цени и да је продате скупље, максимализујући вашу зараду.- Циљајте повољне просторије у близини школа, великих корпорација, тржних центара и других локација које могу привући купце.
- Уобичајена грешка за програмере почетнике је да траже места која већ напредују и покушавају да стигну тамо. Имајте на уму да што је већи раст, мање су могућности за ширење.
-
Потражите мотивисане продавце. Добро ћете пословати са људима који морају да продају имовину што је пре могуће. То може бити власник предузећа у стечају, разведени пар или власник који се настани негде другде и нема велики интерес за имовину. Ови људи знају да ако своју имовину не продају одмах, могли би изгубити много својих улагања.- Размислите о томе да запослите агента за некретнине који ће вам помоћи да пронађете некретнине и договарате њихове цене. Генерално, агенти за продају некретнина покушавају да открију зашто се продавци одвајају од своје имовине, што би вам могло дати предност када дође време да направите понуду.
-
Уложите сво време пре куповине. Не журите са закључивањем уговора. Пре него што се обавежете, морате бити сигурни да сте добро обавили истраживање и процену ризика и потенцијалних добитака сваке имовине на коју циљате. У супротном ћете можда потрошити више ресурса него што сте икада замислили, а на крају ћете изгубити перформансе.- Питајте тренутног власника о било којим питањима као што су одржавање, зонирање и порези. Ако је потребно, узмите неколико дана да размислите о својој одлуци.
- Након што пронађете савршену некретнину, не оклевајте да потпишете уговор са својим именом и потписом на њему.
-
Обновите са тимом радника. Једном када некретнина припада вама, морат ћете је реновирати само да бисте је продали. Зависно од врсте имовине, можда ћете требати ангажовати извођача или архитеката, грађевински тим, инжењере, дизајнере и дизајнере ентеријера како би вашу визију и остварили. Основни циљ овде је да буде бољи него што је био када сте га купили, што повећава његову вредност.- За мале пројекте и породичне домове у којима би било финансијски немогуће запослити друге људе, можете уштедети на трошковима поправка сами радећи основну обнову.
- Када продајете некретнину, процените је на начин који је у складу са учињеним побољшањима. Морате бити вољни да преговарате разумно да бисте достигли суму довољно близу продајне цене да бисте могли да живите.
- Пре него што почнете да планирате свој први пројекат некретнина, уштедите што више капитала како бисте надопунили зајмове које сте узели у свом послу. Бићете срећни ако сте то учинили ако су трошкови завршили већи од онога што сте преговарали.
- Водите рачуна да било који радови на обнови вашег имања испуњавају параметре дефиниране у зонама и грађевинским правилима тог подручја.
- Можда је добра идеја да сарађујете са искусним програмером некретнина за ваша прва два пројекта. Може вам понудити драгоцене савете и помоћи вам да избегнете замке које почетницима стварају проблеме.
- Куповина некретнина на аукцији може бити одличан начин да се много искористи.
- Како стекнете искуство, биће вам лакше добити кредите и накнадно одобрити своје пријаве.
- С обзиром на свој инхерентни ризик, развој некретнина можда није најсигурнија активност за људе без велике финансијске мреже.